Покупка квартиры — крупный финансовый шаг. В инструкции разбираем, по каким параметрам выбирать и оценивать жильё, как его правильно оплатить и зарегистрировать. За подсказками обратились к экспертам по недвижимости.
Шаг 1. Выбираем рынок жилья: вторичный или первичный
Сперва решите, на каком рынке вы хотите купить жильё — первичном или вторичном. От этого зависит стоимость недвижимости, ставка по ипотеке и, соответственно, бюджет покупки.
Первичным называют жильё, которое впервые выставляется на продажу: до вас им никто не владел, вы совершаете покупку напрямую у компании-застройщика. Вторичное жильё уже является чьей-то собственностью: вы покупаете его у предыдущего владельца.
Что важно знать про первичный рынок
Первичное жильё можно купить и на этапе строительства, и после его завершения. Как правило, квартиры в строящихся домах стоят на 20–30% дешевле, чем в готовых.
Банки предлагают по первичке больше программ кредитования, и ставки по ней ниже. При этом жилье в современных домах дорожает быстрее, чем в старом фонде. Спрос на квартиры в новых домах на 25% выше, чем на «бабушкины квартиры». Это значит, что при необходимости жилплощадь в новостройке проще продать.
У строящегося жилья есть свои особенности. Главная — в него нельзя будет въехать сразу. Перед сдачей квартиры придётся подождать несколько месяцев, а может быть, и лет.
Если решили покупать новую квартиру, тщательно проверьте документы на сайте застройщика:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о госрегистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
- Утверждённые годовые отчёты, бухгалтерская отчётность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком.
- Разрешение на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего документ).
- Проектная декларация.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.
- Заключение экспертизы проектной документации.
- Проектная документация, включающая в себя все внесённые в неё изменения.
- Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
- Договор приобретения.
- Информация о банке, в котором должны быть открыты счета эскроу для проведения расчётов между покупателем и продавцом.
Что важно знать про вторичный рынок
Стоимость квартир на вторичном выше, чем строящихся. И на них не распространяются условия большинства программ ипотеки с господдержкой.
Впрочем, иногда вторичка гораздо удобнее — не нужно тратить деньги на ремонт или долго ждать заселения.
Но и при покупке готового жилья есть нюансы. Важно убедиться в его юридической чистоте. Для этого нужно проверить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы: по ним можно отследить переходы прав собственности на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, наследования и т. п.).
- Выписка о состоянии финансово-лицевого счёта квартиры (чтобы убедиться, что у предыдущих собственников нет задолженностей по оплате коммунальных счетов).
- Выписка из домовой книги: в ней содержится информация обо всех лицах, которые официально зарегистрированы в квартире.
- Паспорта всех владельцев, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки.
- Техпаспорт из бюро технической инвентаризации, где содержится описание дома и приводится план квартиры (и сведения о её перепланировке, если она производилась).
- Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), где будут указаны все собственники недвижимости.
«Сбор и проверка документов — сложное занятие: оно требует много времени и сил. Поэтому большинство покупателей вторички предпочитает обращаться за этой услугой к профессиональным риелторам».
Также иногда покупатели просят продавцов предоставить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Они должны подтверждать, что собственники не состоят в них на учёте. Бывают случаи, когда продавцы пытаются отсудить жилплощадь, доказывая, что не помнят факт заключения сделки из-за своего нестабильного состояния.
Шаг 2. Оцениваем бюджет
Теперь определим, какую сумму вы готовы потратить на покупку квартиры. Предположим, что у вас есть первоначальный взнос — теперь нужно определить, на какую сумму вы можете рассчитывать с ипотекой и какие ещё финансовые возможности у вас есть.
Прежде, чем рассматривать ипотеку, можно обратиться к таким инструментам госпомощи, как материнский капитал и субсидии.
Кто может претендовать на субсидии при покупке жилья
- Многодетные семьи с детьми до 18-летнего возраста.
- Молодые семьи до 30 лет.
- Военнослужащие и госслужащие.
- Участники и инвалиды ВОВ.
- Малоимущие.
- Дети, оставшиеся без попечения родителей.
Общих условий по стране нет — сумма господдержки зависит от региона и конкретной ситуации. Проверить, положены ли вам субсидии, можно на портале госуслуг в разделе Социальная помощь на приобретение жилья.
Ипотечное жильё — долгосрочное вложение. Чтобы взять кредит, нужна небольшая, но стабильная зарплата. Её должно хватать не только на оплату ежемесячного платежа, но и на ваши личные расходы.
Рассчитать платежи, срок кредита и выбрать программу можно на ипотечном калькуляторе.
Наташа живёт в Омске. Её зарплата — 60 тысяч рублей. Она решила купить квартиру на первичном рынке за 2 миллиона рублей. Девушка хочет взять ипотеку на 15 лет. Для первоначального взноса у неё есть 10% от стоимости жилья — 200 тысяч рублей.
Предварительный расчёт на ипотечном калькуляторе показал, что примерная сумма платежа при таких условиях составит 10 773 рублей в месяц.
Но Наташа не уверена, что оставшихся денег ей хватит на аренду квартиры и личные нужды. Поэтому она увеличила срок выплаты ипотеки до 20 лет и начала искать жильё подешевле — за 1,5 миллиона рублей. Тогда её платёж снизился до 6 209 рублей в месяц. Эти условия более комфортны для Наташи.
Если решение взять ипотеку принято:
- Выберите банк и подходящее предложение по кредиту. Не забудьте уточнить условия по льготным ипотекам — возможно, вы можете на них претендовать.
- Соберите пакет документов и подайте заявление в банк.
- Получите предварительное одобрение и приступите к поиску квартиры.
Шаг 3. Определяем параметры жилья: когда, где и в каком состоянии вы готовы его купить
Характеристики жилья делят на внешние и внутренние.
Внешние параметры — влияют на спрос и стоимость жилья в целом
- Локация. Чем более развит район в плане инфраструктуры (транспорт, детсады, школы, магазины), тем выше цены на жильё в нём. И наоборот.
«Перед покупкой изучите, какие объекты планируют построить рядом в обозримом будущем — этот фактор также будет влиять на цену»
- Сезонность. Зимой покупатели менее активны, и спрос на квартиры невысокий. Весной он начинает расти, но к лету падает из-за сезона отпусков. Осенью спрос опять растёт вместе с ценами на жильё.
- Экономическая ситуация. Спрос на жилье и стоимость взлетают при падении ставок по ипотеке и снижаются — при их росте.
«С точки зрения потенциала новостройки обычно выгоднее, поскольку к общерыночной динамике прибавляется поднятие цен по мере приближения стадии готовности. Правда, прошлый год стал исключением — цены на вторичном рынке не отставали от первичного. Вторичные квартиры в Москве в 2020 году выросли в цене в среднем на 16%, а новостройки — на 10–20% в зависимости от сегмента»
Внутренние параметры — относятся к жилому комплексу и квартире
- Класс жилого комплекса. Стоимость зависит от качества самого дома, обустройства двора и подъезда.
- Размещение недвижимости на этаже. В новостройках квартиры на верхних этажах стоят дороже, чем на нижних. В готовом жилье, в котором часто нет лифта, всё наоборот: чем выше квартира, тем меньше её стоимость.
«При осмотре жилья посмотрите, как выглядят все этажи дома. Состояние лестничной клетки может многое рассказать о ваших будущих соседях»
- Состояние квартиры. Новое жильё оценивается по наличию отделки и этапу строительства. Вторичное — по затратам на ремонт.
«Если квартира требует ремонта, то лучше сразу показать её специалисту (прорабу, архитектору и т. д.) до заключения сделки. Вы можете не заметить какие-то детали, а потом стоимость работ станет неприятным сюрпризом»
Шаг 4. Подбираем варианты жилья и выезжаем на осмотр
Недвижимость можно найти в интернете, через риелторов и на сайтах компаний-застройщиков. Контакты опытных риелторов лучше узнавайте у людей, которым вы доверяете. Стандартная комиссия — 3–6% от суммы сделки.
Эксперты советуют выезжать на осмотр квартиры днём при естественном освещении. Присмотритесь к району, где находится квартира. Есть ли рядом магазины, больницы, спортивные залы? Не будет ли сложностей с парковкой для машины? Где вы будете гулять?
Стандартный список вещей, на которые нужно обратить внимание:
- состояние дома, подъезда, лестничной клетки;
- состояние самой квартиры, наличие ремонта;
- состояние бытовой техники;
- уровень шумоизоляции и инсоляции (естественное освещение квартиры);
- вид из окон.
Заранее приготовьте список вопросов, которые вы хотите задать застройщику или владельцу при встрече. Если на неё приехал посредник (риелтор или юрист), не забудьте попросить показать доверенность.
Будьте осторожны с объявлениями с пометкой «срочно» и ценой на более чем 20% ниже средней. Без риелтора такие предложения лучше не рассматривать — есть риск стать жертвой мошенников.
Шаг 5. Подписываем документы и регистрируем права на жильё
После выбора квартиры пригласите оценщика. На основе его экспертизы банк должен одобрить ипотеку, а вы — подписать предварительное соглашение. Это ещё не основной договор, а документ, подтверждающий ваши права на жильё.
Тогда же вам нужно оставить продавцу задаток или аванс. Так вы как бы бронируете недвижимость.
«Если сделка не состоится по вине покупателя, то задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца, то он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка. Аванс такие санкции не предполагает, то есть не защищает ни покупателя, ни продавца, и в любой момент одна из сторон может изменить условия сделки без последствий»
После предварительного соглашения вы заключаете основной договор. Для первички — это договор долевого участия, для вторички — договор купли-продажи. Продавцу можно заплатить наличными, через банковский перевод или банковскую ячейку — наличными или онлайн.
Подписав договор, вы почти официально становитесь владельцем жилья. Но не совсем: надо зарегистрировать права на квартиру. Для этого подайте документы в Росреестр.
Кстати, часть денег после покупки жилья вы можете вернуть. Об имущественном налоговом вычете подробно написано на сайте ФНС.
